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■ 陳光華

近日，一些北京老年人本想“以房養(yǎng)老”卻“房財(cái)兩空”的新聞引發(fā)大眾關(guān)注，震撼著善良群眾的內(nèi)心，紛紛譴責(zé)詐騙嫌疑人的惡行。

作為一個(gè)法律人，筆者面對(duì)這些用“以房養(yǎng)老”騙局侵害老年人權(quán)益的行徑，忍不住想剖析剖析，將詐騙嫌疑人的手段示之于眾、廣泛傳播，讓老年朋友們不再上當(dāng)；在普法的同時(shí)，提示大家主動(dòng)學(xué)習(xí)法律知識(shí)、增強(qiáng)防范意識(shí)，面對(duì)“以房養(yǎng)老”騙局，知道該怎么做。

詐騙過(guò)程

我們來(lái)看看“以房養(yǎng)老”騙A女士的過(guò)程。

第一步：A女士輕信“朋友”是導(dǎo)火索。2016年A女士在“朋友”B女士的推薦下，接觸到名為“以房養(yǎng)老”的理財(cái)形式，B說(shuō)：“完全沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，就是將房子拿去小貸公司做抵押，抵押到的錢(qián)交給C做理財(cái)，不妨礙房屋自住，也不妨礙出租，小貸利息由C還，每個(gè)月給A女士3%利息，一年期滿后本金退回，再把房子贖回?！苯?jīng)過(guò)B女士的幾次勸說(shuō)，A女士動(dòng)了心。

第二步：不讓家人知道是圈套。在A女士動(dòng)心，決定拿個(gè)人名下一套80多平方米的房子去做抵押借款時(shí)，B女士對(duì)A女士特意囑咐不要讓家人知道，A女士也心想：“家人知道后會(huì)不同意，等掙到錢(qián)再告訴他們，不大家都高興嘛?！盇女士的一時(shí)心善誤進(jìn)了設(shè)計(jì)好的圈套。

第三步：不熟悉所簽文件是陷阱。后A女士與C介紹的中間人D在公證處簽署了委托書(shū)，將“房屋抵押、還款、買(mǎi)賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、過(guò)戶、領(lǐng)取材料等權(quán)利”全部委托給了D，并辦理了公證（含借款合同、抵押合同、強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書(shū)等）。整個(gè)過(guò)程D說(shuō)是走流程，A女士不知道是公證，以為是“以房養(yǎng)老”合同，沒(méi)看內(nèi)容就簽了字，簽字后也沒(méi)有拿到這些文件。這就為將來(lái)A女士還不上借款，D自行（不需A女士同意）賣房做好了鋪墊。

第四步：過(guò)戶給錢(qián)是最后稻草。在A女士與E（銀主,即真正放貸人）到建委（房管局）辦理完抵押過(guò)戶手續(xù)后，E給A女士賬戶上打了220萬(wàn)元借款，A女士把其中28.7萬(wàn)元轉(zhuǎn)給了D做服務(wù)費(fèi)，剩下的191萬(wàn)多元打給了B，由B交給C做投資理財(cái)。除B給A女士出具的一張借條（B向A女士借款200萬(wàn)元，2016年5月20日給付13.5萬(wàn)元，以后每月支付6萬(wàn)元直至2017年4月20日返還本金）外，既無(wú)投資理財(cái)合同，亦無(wú)其他債權(quán)文件。

第五步：房子被賣才如夢(mèng)初醒。之后，A女士只在前兩個(gè)月收到C給的20萬(wàn)元理財(cái)利息,后C便不再給理財(cái)利息，從電話敷衍到人消失。而D的催債電話越來(lái)越頻繁，直至A女士的房子因D有委托手續(xù)而賣出，新的買(mǎi)家上門(mén)敲門(mén)準(zhǔn)備收房時(shí)，A女士才如夢(mèng)初醒，知道這是一個(gè)徹頭徹尾的陷阱，報(bào)警并提起訴訟。

受害人的損失怎么辦

看了上述這個(gè)過(guò)程，不禁為詐騙嫌疑人處心積慮、設(shè)置合法形式達(dá)到不法目的的行為感到驚訝。那么，騙局發(fā)生后，A女士的房子能否要回來(lái)？

A女士將“房屋抵押、還款、買(mǎi)賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移（過(guò)戶）、領(lǐng)取材料、愿接受法院依法強(qiáng)制執(zhí)行，并自愿放棄抗辯權(quán)”等權(quán)利全部委托給了D，并辦理了公證（含借款合同、抵押合同、強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書(shū)等）之后，因D具有現(xiàn)行法律法規(guī)下的合法外衣，若其進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)手時(shí)的價(jià)格是合理價(jià)格（一般不低于市場(chǎng)價(jià)的75%），且對(duì)方是善意第三人（對(duì)前述情況不知情、沒(méi)有惡意串通等情形），并辦理完畢產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，房屋將很難追回。

但是，若公安機(jī)關(guān)對(duì)A女士的報(bào)警受理，經(jīng)過(guò)偵查——檢察——審判等程序，最終認(rèn)定D等人犯詐騙罪情況下，若D與買(mǎi)家之間有串通情形，這將是法官確認(rèn)D與買(mǎi)家之間房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的關(guān)鍵證據(jù)。即找出D與小貸公司、買(mǎi)家等共謀詐騙的證據(jù)，才有可能拿回被騙的房產(chǎn)，若房屋已被轉(zhuǎn)手兩三次，要回房屋難度將增大。

大家也許還關(guān)注，A女士的房子已經(jīng)被賣了，如果要不回來(lái)，損失就沒(méi)人承擔(dān)了嗎？

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)，A女士可以借款合同、民間借貸、不當(dāng)?shù)美⒚耖g融資糾紛等案由起訴B和C等人，追回相應(yīng)損失，具體案由、訴訟請(qǐng)求等應(yīng)視具體案情而定，必要時(shí)可向法律援助中心、律師、司法熱線等求助。

法律小貼士

在這里，筆者建議廣大老年朋友和家屬們要增強(qiáng)法律意識(shí)、學(xué)習(xí)法律知識(shí)，避免上當(dāng)受騙。對(duì)此，給老年朋友和家人出幾個(gè)小貼士：

一、不貪小便宜。精打細(xì)算、勤儉持家是中華民族的傳統(tǒng)美德，但是我們不能貪小便宜，“天上不會(huì)掉餡餅”，也許自以為占了便宜，最終卻會(huì)付出慘痛的代價(jià)。

二、不聽(tīng)信“托兒”的話。像“千萬(wàn)不要和您朋友說(shuō)，說(shuō)了他也會(huì)弄”“怎么也不要和家人說(shuō)，以后賺了大錢(qián)再告訴他們”這類話，是詐騙分子們慣用的伎倆，老年人要消除跟風(fēng)心和貪財(cái)心。

三、遇事多商量、多求教。相信家人朋友，遇到房產(chǎn)等重大財(cái)產(chǎn)處理時(shí)，最好別一人做主，俗話說(shuō)“旁觀者清”“兼聽(tīng)則明”。

四、多看法治類節(jié)目。家人要把平常在報(bào)紙、電視上看到的典型案例告訴老人，經(jīng)常和老人交流，加強(qiáng)防范。老人平常也可多看看央視《今日說(shuō)法》等法治類節(jié)目，增強(qiáng)法律意識(shí)。

五、合理維權(quán)。老年人在身陷“以房養(yǎng)老”等騙局后，要理性對(duì)待，合理主張?jiān)V求，多用司法途徑解決，避免因被騙后的沖動(dòng)造成沒(méi)必要的其他損失。

“老吾老，以及人之老”，防范老年人被騙是我們每一個(gè)社會(huì)人的責(zé)任，只要大家齊心協(xié)力，將防騙“關(guān)口”前移，隨著法律法規(guī)完善，詐騙分子將無(wú)容身之處。

（作者系北京市西城區(qū)人民法院審判事務(wù)部法官助理）