圖片陳曉珊? ■首席記者 陳鴻星

核心提示

　　時(shí)下，開(kāi)發(fā)商延期交房或辦證，常見(jiàn)的辯解理由除了遭遇暴雨、臺(tái)風(fēng)等天氣因素外，還歸責(zé)于政府，比如說(shuō)：中高考期間，當(dāng)?shù)卣蛔尮こ涕_(kāi)工建設(shè)；政府征地拆遷工作沒(méi)做好，沒(méi)辦法按期交付建設(shè)地塊；因政府補(bǔ)償不到位或宣傳工作沒(méi)做好，導(dǎo)致在建工程頻頻遭到當(dāng)?shù)厝罕娮钃仙踔疗茐摹@些與政府有關(guān)的原因能站得住腳嗎？能否成為開(kāi)發(fā)商延期交房的免責(zé)理由呢？就此，本期說(shuō)事釋法精選了我省法院近期宣判的幾個(gè)典型案例，希望能對(duì)大家有所啟示。

案例一：延期交房怪政府 開(kāi)發(fā)商被判賠1萬(wàn)元

　　2011年9月1日，仙游的李先生夫婦與莆田億豪房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“億豪公司”）簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的億豪名城項(xiàng)目的在建期房。該房建筑面積143.54平方米，每平方米5202元，總價(jià)款74萬(wàn)多元。

　　雙方簽訂的合同中約定：出賣(mài)人應(yīng)在2013年4月30日前，將符合要求的商品房交付買(mǎi)受人使用。如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到上述條件，雙方同意按以下方式處理：1.買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任；2.買(mǎi)受人同意接收，出賣(mài)人支付買(mǎi)受人1000元違約金。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起30日內(nèi)書(shū)面告知買(mǎi)受人的；2.非出賣(mài)人控制的延長(zhǎng)因由，交房期限合理延長(zhǎng)。但出賣(mài)人在交房時(shí)應(yīng)告知買(mǎi)受人。

　　李先生夫婦依約付清了全部購(gòu)房款，但開(kāi)發(fā)商卻遲遲不交房。2014年，李先生夫婦以億豪公司未能在合同約定的時(shí)間交房為由，將對(duì)方告上法庭。

　　同月22日，億豪公司以快遞郵寄方式通知李先生夫婦辦理交房手續(xù)，但他們沒(méi)有接收房屋。

　　庭審中，億豪公司辯解稱：該公司具有合同中約定的“非出賣(mài)人所能控制”的延期交房事由。該公司是通過(guò)投標(biāo)取得涉案地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，但由于仙游縣政府未能完整供地，造成該公司開(kāi)發(fā)的“億豪名城”項(xiàng)目無(wú)法正常施工，以致工期延長(zhǎng)，導(dǎo)致其無(wú)法按期交房。至今，仙游縣政府仍未完整供地，以致消防等設(shè)施無(wú)法驗(yàn)收，這是客觀存在的事實(shí)，屬于億豪公司無(wú)法控制的事由，符合合同中約定的合理延長(zhǎng)情形，因此其不構(gòu)成違約。

　　莆田市中院于去年底終審審理認(rèn)為，當(dāng)事雙方訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效。根據(jù)此前已經(jīng)發(fā)生法律效力的相關(guān)案件判決書(shū)認(rèn)定的事實(shí)：億豪公司對(duì)本案爭(zhēng)議樓盤(pán)的交付約定，不單是基于對(duì)該配套道路的用地未能完整提供所造成的影響有充分認(rèn)知，并且還是基于對(duì)本幢商品樓的建設(shè)進(jìn)展充分認(rèn)識(shí)下作出的，本案樓盤(pán)外的配套道路的用地未能完整提供，不屬于本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的“非出賣(mài)人控制的延長(zhǎng)因由”。因此，億豪公司有關(guān)政府未能完整供地造成延期交房的辯解理由不能成立。

　　億豪公司還認(rèn)為合同中約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以調(diào)低。合同中關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任雖約定為“逾期超過(guò)90日后，按日支付已付款萬(wàn)分之五的違約金”，但億豪公司逾期交房，給李先生夫婦造成的損失，只是該地段同類(lèi)房屋的租金損失。由于合同上所約定的違約金是政府公布的該地段最低月租金的10倍多，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋中“當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為‘過(guò)分高于造成的損失’”的規(guī)定，本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的逾期交房違約金的約定可以認(rèn)定為過(guò)高，現(xiàn)億豪公司請(qǐng)求予以調(diào)低，應(yīng)予以準(zhǔn)許。

　　據(jù)此，該院判令億豪公司應(yīng)支付李先生夫婦逾期交房違約金1萬(wàn)多元。

案例二：施工受阻延期交房 開(kāi)發(fā)商仍算違約

　　2013年9月13日，時(shí)女士與武夷山香樟林房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“香樟林公司”）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。雙方約定：香樟林公司將其開(kāi)發(fā)的紅袍商苑的兩套在建商品房出售給時(shí)女士，合同價(jià)款分別為39萬(wàn)多元和30萬(wàn)多元，購(gòu)房款應(yīng)于2013年9月13日前付清。出賣(mài)人應(yīng)在2014年2月28日前，將符合約定條件的商品房交付買(mǎi)受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣(mài)人可據(jù)實(shí)予以延期：1.遭遇不可抗力，且出賣(mài)人在發(fā)生之日起30日內(nèi)書(shū)面告知買(mǎi)受人的；2.遇到非出賣(mài)人主觀意愿所能控制的暴雨、臺(tái)風(fēng)等，造成出賣(mài)人施工工期嚴(yán)重影響而不能按期交房的；遇政府政策變動(dòng)而造成驗(yàn)收或辦證時(shí)間延長(zhǎng)的。此外，合同還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。

　　時(shí)女士依約付清了購(gòu)房款。香樟林公司開(kāi)發(fā)的紅袍商苑項(xiàng)目于2014年4月10日通過(guò)建設(shè)部門(mén)的竣工驗(yàn)收備案。2014年5月8日，上述兩套房屋辦理了房屋所有權(quán)證。同月26日，時(shí)女士撥打香樟林公司工作人員的電話就交房事宜進(jìn)行交涉。7月22日，時(shí)女士通過(guò)掛號(hào)信向香樟林公司寄出兩份解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的通知書(shū)，但該郵件被退回。

　　時(shí)女士認(rèn)為香樟林公司未能按合同約定交付房屋，已構(gòu)成違約，遂于去年將對(duì)方告上法庭。

　　庭審中，香樟林公司提出：涉案商品房在合同約定的交付期滿后3個(gè)月內(nèi)取得了房屋所有權(quán)證的初始登記，已經(jīng)具備交付條件，該公司多次電話通知時(shí)女士前來(lái)收房及辦證，但她拒絕收房。從常理判斷，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在具備交房辦證條件下，不可能不通知購(gòu)房戶交房。涉案商品房屬于售后返租性質(zhì)，并不需要實(shí)際交付。另外，涉案商品房項(xiàng)目施工因當(dāng)?shù)卮迕褡钄_造成延期，該事實(shí)符合雙方合同約定的不屬于出賣(mài)人主觀意愿所能控制的情形，該公司可得以延遲交房，不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　時(shí)女士反駁稱：香樟林公司并未向其交付涉案商品房，反而是她多次電話聯(lián)系香樟林公司要求交房。該公司的做法明顯構(gòu)成違約，應(yīng)依約解除合同并支付違約金。

　　南平市中院經(jīng)終審審理認(rèn)為，商品房具備交付條件后，出賣(mài)方通知交房，買(mǎi)受方驗(yàn)房、收房，雙方辦理商品房交接手續(xù)，是商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)。因此，依約通知交房是香樟林公司所應(yīng)履行的主合同義務(wù)之一。按照雙方當(dāng)事人《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定，出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在2014年2月28日前交付房屋，至遲不得超過(guò)90日，否則買(mǎi)受方有權(quán)解除合同。但是，香樟林公司作為出賣(mài)方，并無(wú)證據(jù)證明其已按合同約定書(shū)面通知買(mǎi)受方時(shí)女士辦理交房手續(xù)。其提出涉案商品房屬于售后返租性質(zhì)，并不需要實(shí)際交付的理由也沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。

　　此外，香樟林公司還提出涉案商品房項(xiàng)目施工因當(dāng)?shù)卮迕褡钄_造成延期，該事實(shí)不屬于出賣(mài)人主觀意愿所能控制的情形，可因此延遲交房的辯解理由，不符合雙方約定的可延遲交房的條件，因此法院不予支持。

　　最終，該院判決解除當(dāng)事雙方之間訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，香樟林公司應(yīng)返還時(shí)女士購(gòu)房款70萬(wàn)多元，并支付違約金3萬(wàn)多元。律師說(shuō)法：政府延遲交地 開(kāi)發(fā)商也應(yīng)按期交房

　　福建建達(dá)律師事務(wù)所資深律師劉善理解釋說(shuō)，并非所有與政府有關(guān)的原因均可成為開(kāi)發(fā)商延期交房或辦證的理由。政府原因引發(fā)的延期交房或辦證糾紛大致可以分為兩大類(lèi)型：一是因政府行政行為所引發(fā)的，二是政府民事違約行為所引發(fā)的。因政府行政行為導(dǎo)致竣工期延誤的，如：中高考期間，當(dāng)?shù)卣蛔尮こ涕_(kāi)工建設(shè)；因政府行政不作為造成遲延辦證的。這類(lèi)行為一般可以作為開(kāi)發(fā)商相應(yīng)順延交付的理由。

　　另一方面，政府作為普通民事主體參與民事活動(dòng)，與開(kāi)發(fā)商簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，在合同履行過(guò)程中常見(jiàn)的情形便是政府遲延、瑕疵交地。例如：政府征地拆遷工作沒(méi)做好，導(dǎo)致沒(méi)辦法按期交付建設(shè)地塊；因政府補(bǔ)償不到位或宣傳工作沒(méi)做好，導(dǎo)致在建工程頻頻遭到當(dāng)?shù)厝罕娮钃仙踔疗茐?。開(kāi)發(fā)商以上述政府民事違約行為作為抗辯理由，就不能免除其延期交房的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，向購(gòu)房者支付違約金，然后再訴請(qǐng)政府賠償因此遭受的損失。

　　針對(duì)很多購(gòu)房者關(guān)心的開(kāi)發(fā)商的哪些免責(zé)事由在法律上能成立的疑惑，劉律師說(shuō)，存在免責(zé)事由時(shí)，開(kāi)發(fā)商延期交房或辦證不必承擔(dān)違約責(zé)任。免責(zé)事由包括法定的免責(zé)事由，如不可抗力；也包括約定的免責(zé)事由，如免責(zé)條款等。

　　不可抗力主要是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。審判實(shí)踐中對(duì)不可抗力原因的理解是：一是原因系非開(kāi)發(fā)商所能預(yù)見(jiàn)、避免或克服的；二是該不可抗力原因?qū)τ陂_(kāi)發(fā)商履約已造成實(shí)質(zhì)上的影響，即存在導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行交房或辦證義務(wù)的因果關(guān)系。

　　約定的免責(zé)事由應(yīng)當(dāng)由買(mǎi)賣(mài)雙方約定于商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定“因天氣造成出賣(mài)人無(wú)法正常施工等非出賣(mài)人所能控制的延誤，按實(shí)際延誤時(shí)間順延，但最長(zhǎng)不超過(guò)90天”。

　　購(gòu)房者如果要追究開(kāi)發(fā)商延期交房或辦證的違約責(zé)任，應(yīng)注意收集開(kāi)發(fā)商延期交房或辦證及造成自己額外損失的相關(guān)證據(jù)。此外，購(gòu)房者還應(yīng)當(dāng)留心訴訟時(shí)效。一般訴訟時(shí)效期為兩年，購(gòu)房者必須在開(kāi)發(fā)商違約之日起兩年內(nèi)提起訴訟或者以其他方式主張自己的權(quán)利并留下相關(guān)的證據(jù)，否則將無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

原標(biāo)題：施工受阻延期交房 不是免責(zé)理由

律師提醒購(gòu)房者，要在開(kāi)發(fā)商違約兩年內(nèi)起訴索賠

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