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減少貨幣的發(fā)行，一方面降低貨幣在樓市中的流動(dòng)以直接穩(wěn)定房?jī)r(jià)，另一方面降低M2的發(fā)行以穩(wěn)定老百姓的通貨膨脹預(yù)期。

全國(guó)政協(xié)十一屆三次會(huì)議50%的提案涉及到樓市問(wèn)題，可見(jiàn)2009年房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的問(wèn)題已經(jīng)引起了全社會(huì)的注意。個(gè)人認(rèn)為當(dāng)前的高房?jī)r(jià)與我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)貨幣發(fā)行量過(guò)高有著密切的聯(lián)系，要想真正解決這個(gè)問(wèn)題，貨幣因素必然是一個(gè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的對(duì)象。那么貨幣發(fā)行量如何影響到高房?jī)r(jià)呢？貨幣發(fā)行主要通過(guò)兩種渠道影響房?jī)r(jià)，一條是直接渠道，即大量的貨幣進(jìn)入到樓市，樓市資金充裕了，地產(chǎn)商根本沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力；還有一條是間接渠道，它主要是通過(guò)影響人民的通脹預(yù)期來(lái)推高房?jī)r(jià)，本文主要解釋通貨膨脹預(yù)期如何推高房?jī)r(jià)。

眾所周知，溫和的通貨膨脹是有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的，這由著名的菲利普斯曲線來(lái)決定。當(dāng)通貨膨脹率低時(shí)，失業(yè)率高，意味著適度的通貨膨脹率有利于促進(jìn)就業(yè)從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。一般情況下，通貨膨脹率主要通過(guò)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)來(lái)衡量，當(dāng)CPI處于1%-3%時(shí)我們認(rèn)為是溫和的通貨膨脹，當(dāng)CPI高于5%-10%時(shí)通貨膨脹就比較嚴(yán)重了，當(dāng)CPI高于10%時(shí)則可以認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生了惡性通貨膨脹。嚴(yán)重的通貨膨脹和惡性通貨膨脹都是人們所不愿看到的，因?yàn)樗鼤?huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行帶來(lái)多方面的危害。

當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí)，老百姓手中的錢(qián)將會(huì)貶值，老百姓并不傻，他們當(dāng)然不愿意手中的錢(qián)就這樣貶值，于是將一些額外的錢(qián)拿來(lái)投資。剛好當(dāng)前我國(guó)的投資渠道并不是那么暢通，大多數(shù)老百姓進(jìn)行投資主要兩條渠道：即股市和樓市。然而，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的股市收益率一直很低，盡管2007年股市著實(shí)火了一把，然而股市很快在2008年的金融海嘯中狂跌下來(lái)。由此我們可以看到，我國(guó)股市的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太高，而收益卻并不高。相對(duì)股市而言，樓市無(wú)疑是非常優(yōu)良的投資渠道。這是因?yàn)槲覈?guó)正在經(jīng)歷著城市化進(jìn)程，大量的農(nóng)村人口要進(jìn)入城市，這部分人得解決住房問(wèn)題，這就意味著在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)對(duì)城市住宅的需求十分巨大，只要有需求，其價(jià)格自然低不下來(lái)。當(dāng)老百姓有很強(qiáng)的通貨膨脹預(yù)期時(shí)，他們必然會(huì)想辦法將手中的錢(qián)變成一些實(shí)物資本以保值增值。由于我國(guó)的城市住宅具有較強(qiáng)的這一功能，一旦有較強(qiáng)的通貨膨脹預(yù)期時(shí)，人們往往愿意將錢(qián)投入到樓市而非其他市場(chǎng)。

根據(jù)央行報(bào)告，2009年我國(guó)前三季度的廣義貨幣(M2)增長(zhǎng)率為29.3%，而前三季度的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)率為7.7%。學(xué)過(guò)多恩布什《宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)的人都應(yīng)該知道，M2的增長(zhǎng)速度應(yīng)該等于GDP的增長(zhǎng)速度加上CPI，如果按照這個(gè)公式進(jìn)行計(jì)算，2009年前三季度我國(guó)的通貨膨脹率可能高達(dá)21.6%！盡管?chē)?guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)在2009年前三個(gè)季度里均為負(fù)值，但是老百姓會(huì)明顯感覺(jué)到手中的貨幣貶值了，尤其是那部分正在攢錢(qián)準(zhǔn)備買(mǎi)房的人。這就給人們一個(gè)很強(qiáng)的預(yù)期：如果現(xiàn)在不買(mǎi)房，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，手中的錢(qián)會(huì)更加不值錢(qián)，將來(lái)就更加買(mǎi)不起房了，于是，恐慌性購(gòu)房開(kāi)始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這就是2009年出現(xiàn)的情形。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼的解釋?zhuān)ㄘ浥蛎洘o(wú)非就是一種貨幣現(xiàn)象。當(dāng)貨幣發(fā)行少了，通貨膨脹預(yù)期就自然不會(huì)存在。因此，要想穩(wěn)定我國(guó)的房?jī)r(jià)，在當(dāng)前我國(guó)其他投資渠道并不暢通的情況下，必須重點(diǎn)考慮通過(guò)貨幣政策來(lái)進(jìn)行調(diào)解。具體來(lái)說(shuō)就是減少貨幣的發(fā)行，一方面降低貨幣在樓市中的流動(dòng)以直接穩(wěn)定房?jī)r(jià)，另一方面降低M2的發(fā)行以穩(wěn)定老百姓的通貨膨脹預(yù)期。當(dāng)然，除此之外的其他方式也得配套進(jìn)行，比如說(shuō)增加住宅供給、加大保障力度等等。(作者系清華大學(xué)國(guó)情研究中心博士后)